A partir de 1º de dezembro de 2026, locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis passam a exigir a emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) no padrão nacional, e as vendas de imóveis passam a ser documentadas pela nova NF-e ABI, modelo 77. As datas foram fixadas pelo Ato Conjunto nº 4, assinado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS em 30 de julho de 2026, e detalhadas em análise publicada pelo escritório Mattos Filho em 13 de outubro. É o primeiro passo prático da reforma tributária do consumo no mercado imobiliário, um mês antes de a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começar a aparecer nas notas, em janeiro de 2027.
O mesmo ato colocou na data de 1º de dezembro as cobranças condominiais feitas pelos condomínios edilícios. Para empresas do Simples Nacional, a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027.
A nova nota da venda de imóveis
A Receita publicou, em 2 de setembro, o pacote de schemas da NF-e ABI. O documento cobre a alienação em geral, a arrematação, a adjudicação, a cessão ou transmissão de direitos e a permuta com torna. Segundo análise do escritório Noviello Advocacia, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) do imóvel será obrigatório nos dois documentos, e a nota sem ele tende a ser rejeitada pelo sistema.
Locação: redutor de 70% e regime para contratos antigos
No regime regular, a locação de imóveis tem redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Usando uma alíquota de referência de 28% como exemplo, o Mattos Filho calcula cerca de 2,79% de CBS e 5,61% de IBS sobre o aluguel quando os dois tributos estiverem plenamente em vigor. A base inclui o aluguel e os demais valores pagos pelo inquilino, mas exclui IPTU, outras taxas do imóvel e o condomínio. Na locação residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, descontado da base.
Contratos assinados antes da publicação da Lei Complementar 214, em janeiro de 2025, podem optar por um regime especial de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos. Os contratos não residenciais precisam ter sido assinados até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada. Nos residenciais, a opção vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A escolha é feita na emissão da primeira nota do contrato e é irrevogável. Segundo o escritório, a carga combinada do regime regular só supera os 3,65% a partir de 2030, o que torna a conta dependente do prazo restante de cada contrato.
Quem aluga como pessoa física
Nem todo proprietário vira contribuinte. A pessoa física passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis quando, no ano anterior, tiver mais de três imóveis alugados e receita bruta de locação acima de R$ 240 mil, com os dois critérios atendidos ao mesmo tempo. O limite é corrigido pelo IPCA. Abaixo disso, o aluguel continua sujeito apenas ao Imposto de Renda. O Noviello Advocacia observa que uma leitura literal do ato sugere emissão de nota mesmo por quem não é contribuinte, mas a orientação final ainda não foi publicada.
Para o aluguel por temporada, de até 90 dias, a lei permite aplicar as regras da hotelaria, com redução de 40% na alíquota. Reportagem do Portas, atualizada em 21 de outubro, aponta que ainda há dúvida sobre se esse regime alcança todas as pessoas físicas que alugam por curta temporada ou apenas as que já são contribuintes. O tema interessa a proprietários do litoral catarinense.
Venda e incorporação
Na venda, as operações imobiliárias têm redução de 50% sobre a alíquota padrão, e a lei prevê um redutor de ajuste para compensar terreno, serviços e insumos, além de um redutor social de R$ 100 mil na venda de imóveis residenciais novos. A pessoa física só entra no sistema em casos específicos, como a venda de mais de três imóveis adquiridos nos cinco anos anteriores. Quem não é contribuinte segue sujeito apenas ao ITBI e ao imposto sobre ganho de capital.
O cronograma prevê 2026 como ano de teste, com alíquotas simbólicas de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS. A CBS começa a ser cobrada em 2027. O IBS entra a partir de 2029, com aumento gradual até a cobrança integral em 2033.
O que observar
- O programa de conformidade previsto no Ato Conjunto nº 4, que pode dar prazo extra a quem se adaptar.
- A orientação oficial sobre a emissão de notas por pessoas físicas não contribuintes.
- A definição sobre o enquadramento do aluguel por temporada como hotelaria.
- A revisão de contratos de locação que não preveem o repasse dos novos tributos.
