O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, fechou a segunda-feira, 26 de outubro, em queda de 5,68%, aos 3.763,90 pontos. Foi o primeiro pregão depois do segundo turno da eleição presidencial, em que Luiz Inácio Lula da Silva (PT) foi reeleito com 51,79% dos votos válidos, contra 48,21% de Flávio Bolsonaro (PL). Segundo levantamento do InfoMoney, foi o terceiro pior dia da história do índice, atrás apenas de duas sessões de março de 2020, no início da pandemia: 12 de março (queda de 6,57%) e 18 de março (queda de 13,23%).
Nenhum dos 97 fundos que compõem o IFIX terminou o dia no positivo. Na sexta-feira, 23 de outubro, o índice havia fechado em 3.990,57 pontos, a máxima de 52 semanas, com alta de 6,27% no mês. A queda de segunda-feira devolveu praticamente todo o ganho acumulado desde o primeiro turno. Segundo o Money Times, o IFIX passou a acumular alta de apenas 0,23% em outubro e queda de 0,30% no ano.
Um pregão de pânico pela manhã
O pior momento aconteceu nas primeiras horas. Às 11h02, segundo a Suno, o IFIX chegou a recuar 7,98%, para a região de 3.672 pontos, e a mínima do dia, registrada pelo Fiis.com.br, foi de 3.659,58 pontos. Na mesma manhã, a B3 acionou o circuit breaker e interrompeu o mercado à vista por meia hora, mecanismo que não era usado desde março de 2020. À tarde, o índice se recuperou parcialmente e passou a oscilar entre 3.700 e 3.770 pontos até o fechamento.
Os fundos que mais haviam subido entre os dois turnos foram os que mais caíram. As maiores perdas no fechamento, segundo o InfoMoney, foram:
- TGAR11 (TG Ativo Real): queda de 17,22%
- PVBI11 (VBI Prime Properties): queda de 15,12%
- VGHF11 (Valora Hedge Fund): queda de 13,91%
- JSRE11 (JS Real Estate Multigestão): queda de 13,84%
- RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa): queda de 12,87%
Também aparecem entre os dez piores JSAF11, BBIG11, HSML11, TEPP11 e KORE11, todos com recuos acima de 11%. Segundo a Suno, os fundos de tijolo lideraram as perdas, com destaque para as lajes corporativas, que haviam puxado a alta da semana anterior. Fundos de recebíveis e estratégias menos expostas aos juros longos recuaram menos.
Juros futuros explicam a maior parte da queda
Para Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, ouvido pelo InfoMoney, a principal causa foi a forte alta dos juros futuros, que pressiona o preço das cotas. Quando a taxa de longo prazo sobe, o rendimento pago pelos fundos fica relativamente menos atraente diante de outras aplicações, e o mercado exige um preço menor para comprar as cotas. Segundo a Suno, os contratos de DI de prazo mais longo subiram mais de 2,6 pontos percentuais ao longo da manhã.
Baroni lembra que a queda da cota não significa que os imóveis, os contratos de locação ou a renda dos fundos tenham piorado na mesma proporção. Ele recomenda separar o movimento de preço dos fundamentos e avaliar a qualidade dos ativos, os contratos e a capacidade de geração de renda de cada carteira. Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, afirmou ao Money Times que a reeleição deve provocar uma reprecificação dos ativos domésticos e recomendou cautela e seletividade.
Negócios continuam acontecendo
Mesmo no meio da turbulência, os gestores seguem fechando operações. Na manhã de 27 de outubro, o XP Malls (XPML11) anunciou a compra de 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo, da Allos, por R$ 331,1 milhões. Segundo o fato relevante, 70% do valor será pago com emissão de cotas do próprio fundo, subscritas pela Allos, e 30% em até 24 meses, corrigidos pelo CDI. A gestora estima impacto de R$ 30,8 milhões no resultado operacional nos próximos 12 meses, cerca de R$ 0,48 por cota.
O que significa para quem investe
Para o investidor pessoa física, a queda reduz o preço de entrada e eleva o rendimento sobre a cota, mas também expõe o quanto os fundos de tijolo dependem dos juros longos. Quem tem imóveis físicos para renda deve observar o mesmo raciocínio: se o juro de longo prazo se mantiver alto, a rentabilidade exigida sobe e a pressão recai sobre os preços dos ativos. Para corretores que atendem investidores, o momento pede explicar a diferença entre volatilidade de cota e renda do aluguel.
O que observar
- Os próximos nomes da equipe econômica do governo e as medidas fiscais anunciadas, que devem guiar os juros futuros.
- Se a recuperação parcial da tarde de 26 de outubro se mantém nos pregões seguintes.
- O comportamento dos fundos de lajes corporativas e shoppings, os mais penalizados.
- Novas aquisições pagas com cotas, como a do XP Malls, que podem se multiplicar com o mercado mais seletivo.
