O JPMorgan revisou suas recomendações para o setor imobiliário em relatório divulgado em 27 de outubro, dois dias após a reeleição do presidente Lula. O banco elevou para compra (overweight) as ações de Cury, Direcional e Tenda, todas focadas no Minha Casa, Minha Vida, e rebaixou para neutro Cyrela e Eztec, voltadas à média e alta renda, segundo o InfoMoney. A justificativa é que mais de 80% dos lançamentos das três construtoras de baixa renda estão ligados ao programa, que o banco espera ver mantido pelo governo.
As novas recomendações
Os preços-alvo definidos pelo banco para as empresas elevadas foram:
- Cury (CURY3): R$ 43, com dividend yield estimado de 12% em 2027, retorno sobre o patrimônio acima de 70% e preço sobre lucro projetado de 5,8 vezes.
- Direcional (DIRR3): R$ 53, vista como alternativa descontada à Cury.
- Tenda (TEND3): R$ 28, com destaque para a revisão para cima das projeções da empresa e o menor preço sobre lucro entre as construtoras de baixa renda cobertas.
Do outro lado, Cyrela passou para neutro com preço-alvo de R$ 33 e Eztec, com R$ 16. A MRV foi mantida em neutro, por causa da alavancagem elevada e dos riscos ligados à operação nos Estados Unidos, a Resia. O banco também rebaixou shoppings como Iguatemi, Multiplan e Allos.
Por que a baixa renda ficou mais atraente
O raciocínio do JPMorgan parte do ambiente de juros. Segundo o relatório, os juros longos subiram cerca de 240 pontos-base, para 15,1%, e o real se desvalorizou cerca de 9%, cenário que deve manter as taxas altas por mais tempo. Para Cyrela e Eztec, o banco espera demanda mais fraca, porque o crédito imobiliário fica menos acessível e os bancos privados podem subir as taxas de financiamento. “A incerteza política e fiscal deve manter os juros futuros elevados”, escreveram os analistas liderados por Marcelo Motta.
Já no Minha Casa, Minha Vida, o crédito tem taxas definidas pelo programa e lastro no FGTS, o que isola parcialmente os compradores da alta da Selic. O banco ainda aponta que o governo pode suavizar impactos com tetos maiores de valor financiável e melhores condições de crédito.
A leitura é parecida com a do analista Gabriel Mollo, da Daycoval Corretora, que na noite da eleição citou Cury e Direcional como nomes com potencial de resiliência maior do que empresas dependentes do financiamento de média e alta renda. Ele ponderou que o desempenho do segmento “continuará condicionado às regras dos programas habitacionais”, além de subsídios, custo de construção e capacidade de execução.
A queda de segunda-feira
A mudança de recomendação veio depois de um pregão de forte queda. Em 26 de outubro, as ações de Cyrela caíram 44,81% e as de MRV, 42,53%, enquanto Tenda recuou 26,38%, Direcional, 24,05%, e Cury, 16,68%, segundo o InfoMoney. Mesmo nas empresas de baixa renda, portanto, o ajuste foi expressivo, reflexo de um mercado que havia se posicionado para a vitória do candidato derrotado.
O que isso significa para o mercado imobiliário
O movimento dos analistas reforça uma tendência que já aparecia nos números de lançamentos: a habitação econômica segue como o segmento mais resiliente em um ambiente de juros altos. Para corretores, isso indica que a oferta de imóveis enquadrados no programa deve continuar crescendo, enquanto lançamentos de médio e alto padrão podem ficar mais seletivos e depender de comprador com capital próprio.
Para quem compra fora do programa, o sinal é de financiamento mais caro pela frente, o que torna a negociação de preço e a análise de condições de pagamento direto com a incorporadora ainda mais importantes. Em mercados como o litoral catarinense, onde predominam imóveis acima do teto de R$ 600 mil do programa, o comportamento das taxas do SBPE será decisivo.
O que observar
- Divulgação dos resultados do terceiro trimestre das construtoras, que mostrarão vendas, distratos e repasses.
- Evolução dos juros futuros e eventual reação nas taxas do crédito imobiliário dos bancos privados.
- Sinais do novo governo sobre tetos e condições do Minha Casa, Minha Vida para 2027.
- Recuperação ou não das ações de construtoras de baixa renda nas próximas semanas.
