As vendas de imóveis do Minha Casa, Minha Vida perderam ritmo na cidade de São Paulo. A velocidade de vendas do segmento, indicador que mede quanto do estoque disponível foi vendido no período, recuou de 13% em julho para 11,5% em agosto, segundo dados do Secovi-SP analisados pelo BTG Pactual e divulgados pela Exame em 22 de outubro. O banco atribui a desaceleração à postura mais rigorosa da Caixa na aprovação de crédito para compradores de renda mais baixa, em um momento de endividamento elevado das famílias.
O peso do programa em São Paulo
Mesmo desacelerando, o programa domina o mercado paulistano. Em agosto, foram vendidas cerca de 10 mil unidades na capital, alta de 37% em relação ao mesmo mês de 2025, e lançadas 17,8 mil, alta de 90%. O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 77% dos lançamentos e 71% das vendas. O estoque chegou a 98 mil unidades, 51% acima de um ano antes, e a velocidade de vendas da cidade como um todo ficou em 9,9%. No médio e alto padrão, o indicador foi de 7,4%, e o BTG apontou esse segmento como o principal freio do mês.
O que aconteceu no terceiro trimestre
Dois episódios marcaram o período. Em julho, por dez dias, a Caixa reduziu de 30% para 27% o comprometimento máximo de renda aceito para os clientes. Em setembro, uma greve de 19 dias dos bancários atrasou assinaturas de contratos e liberações de recursos. A Caixa, por sua vez, afirma que não existe limite de comprometimento de renda de 27%, que suas análises seguem políticas próprias e que o volume de crédito habitacional contratado em 2026 supera o de 2025.
As prévias das construtoras mostram os efeitos:
- Direcional: o presidente Ricardo Gontijo disse a analistas do Santander que a Caixa foi o principal motivo das vendas fracas no trimestre. As vendas foram ruins em julho, melhoraram mês a mês e quase dobraram em setembro na comparação com julho. Oito dos dez projetos do trimestre foram lançados após 15 de setembro.
- Cury: os distratos subiram 59,3% em um ano, para R$ 358,2 milhões, e os repasses caíram 35,8% frente ao segundo trimestre. O financiamento direto da empresa chegou a 27,8% das vendas brutas.
- MRV: os repasses somaram 7.428 unidades, queda de 16,4% em um ano, e a empresa estima que a greve tirou cerca de R$ 80 milhões da geração de caixa.
Estrutural ou passageiro?
Para Gontijo, o trimestre não indica uma desaceleração estrutural da demanda, e as políticas de crédito da Caixa estariam quase de volta ao padrão anterior, com exceção do Rio de Janeiro, onde a inadimplência mais alta deixa o banco mais conservador. A Direcional mantém a meta de crescer de 10% a 15% em lançamentos em 2026 e programou sete projetos para outubro.
O BTG avalia que a perspectiva do programa piorou na margem com uma Caixa mais seletiva, mas que a demanda segue resiliente e o crédito pode se normalizar. Outubro, primeiro mês completo após a greve, será o teste.
O que significa para quem vende
Para corretores que trabalham com imóveis do programa, o recado é preparar melhor o cliente antes da análise de crédito. Renda comprovada, dívidas sob controle e documentação completa passaram a fazer diferença maior na aprovação, e uma reprovação tardia pode virar distrato. O aumento do financiamento direto pelas construtoras, visto na Cury, mostra que parte da entrada está sendo bancada pelas empresas, o que eleva o risco para todos os lados se o comprador não suportar as parcelas somadas.
Para quem compra, o cenário de estoque alto em São Paulo tende a favorecer a negociação, principalmente em empreendimentos com unidades remanescentes. Em outras praças, inclusive em Santa Catarina, a dinâmica depende da oferta local, mas a régua de crédito da Caixa é a mesma em todo o país.
O que observar
- Resultados completos do terceiro trimestre das construtoras, com números finais de vendas, distratos e repasses.
- Dados de vendas de outubro, o primeiro mês inteiro após a greve dos bancários.
- Eventual reversão da postura mais seletiva da Caixa na aprovação de crédito.
- Evolução do financiamento direto (pró-soluto) e do nível de distratos no programa.
