O diretor-executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual, alertou que o volume de financiamento imobiliário pode cair se os juros ficarem acima de 12% ao ano. A avaliação foi feita em 21 de outubro, durante uma transmissão ao vivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) sobre inflação, crédito e os impactos para a construção em 2027. O encontro foi conduzido pelo presidente da CBIC, Eduardo Aroeira, e pela economista-chefe da entidade, Ieda Vasconcelos.
“Há um risco de uma redução do volume de financiamento imobiliário se os juros estiverem acima de 12%”, disse Pontual, segundo o relato publicado pela CBIC em 22 de outubro. Para ele, a combinação das exigências do novo modelo de crédito com juros altos pode restringir a oferta e tornar a captação mais cara para os bancos.
O teto de 12% no centro da discussão
O novo modelo de uso dos recursos da poupança, anunciado pelo Banco Central no fim de 2025, entra em vigor integralmente em 1º de janeiro de 2027. Ele prevê um limite de 12% ao ano mais TR para as operações enquadradas e novas condições para o uso do dinheiro da caderneta. O problema apontado pelo setor é que, com a Selic em 13,75% ao ano, o custo de captação fora da poupança fica próximo ou acima desse teto.
Segundo Pontual, os bancos têm recorrido cada vez mais a fontes alternativas, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os recursos livres, porque a captação da poupança é limitada. A caderneta, no entanto, continua relevante para os financiamentos de longo prazo às famílias. Os recursos livres, de custo mais alto, vêm sendo usados principalmente para financiar a produção, já que o prazo mais curto dessas operações suporta melhor o custo.
O diretor da Abecip também apontou um risco adicional: uma eventual cobrança de imposto sobre os rendimentos das LCIs, hoje isentos para pessoas físicas, poderia elevar as taxas dos financiamentos.
Crédito em alta e inadimplência baixa
Apesar do alerta, os números do setor seguem fortes. Os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) acumularam alta de 37% até agosto em relação ao mesmo período de 2025. A previsão é que o crédito imobiliário, somando FGTS e SBPE, movimente R$ 410 bilhões em 2026.
A inadimplência do crédito imobiliário está em torno de 1%, segundo Pontual. O pico histórico foi de 1,7%, em 2019. O número contrasta com o aperto observado em outras linhas de crédito às famílias e reforça a percepção de que o financiamento da casa própria, por ter o imóvel como garantia, segue como uma das carteiras mais seguras dos bancos.
Inflação acima do teto
Na mesma transmissão, o IBGE apresentou a metodologia do IPCA. O índice de setembro subiu 0,82% e acumulou 4,58% em 12 meses, acima do teto de 4,5% da meta. O instituto também informou que a nova cesta do IPCA, baseada na Pesquisa de Orçamentos Familiares de 2024-2025, deve ser implementada em janeiro de 2027.
O que o setor pede
A preocupação com o teto já havia sido levada ao governo. Em 29 de setembro, a CBIC apresentou ao Ministério da Fazenda e ao Banco Central um conjunto de propostas:
- Manter o limite de 12% ao ano para os financiamentos.
- Estender o período de testes do novo modelo até o fim de 2027.
- Elevar de 80% para 90% o direcionamento dos recursos ao financiamento residencial, o que acrescentaria cerca de R$ 75 bilhões em crédito a até 12% ao ano para imóveis de até R$ 2,25 milhões, segundo a entidade.
- Dar mais transparência aos dados do novo modelo, sobretudo os da classe média.
Na ocasião, o Banco Central informou que analisa os possíveis impactos e que eventuais ajustes devem ser definidos antes da entrada em vigor das regras.
O que significa para compradores e corretores
Para quem pretende financiar, o recado da Abecip é que o custo do crédito depende cada vez mais do custo de captação dos bancos, e não apenas da poupança. Se a Selic e os juros de mercado continuarem altos, a tendência é de oferta mais seletiva e taxas mais próximas do teto. Para corretores, vale acompanhar de perto as tabelas dos bancos, já que mudanças podem ocorrer antes da virada de regras em janeiro.
O que observar
- A resposta do Banco Central às propostas de ajuste no novo modelo do SBPE.
- A trajetória da Selic e dos juros de mercado até o fim de 2026.
- Qualquer proposta de tributação das LCIs.
- Os dados da Abecip sobre os financiamentos de setembro.
