O aluguel de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados subiu 0,75% em setembro de 2026, segundo o Índice FipeZap Comercial divulgado em 20 de outubro. A alta foi menor que a de agosto (1,01%), mas o acumulado continua elevado: 9,31% de janeiro a setembro e 11,18% em 12 meses, contra uma inflação de 3,95% no ano e 4,58% em 12 meses medida pelo IPCA.
O preço de venda desses imóveis teve comportamento bem mais modesto. Subiu 0,19% em setembro, depois de 0,40% em agosto, e acumula 2,06% no ano e 2,29% em 12 meses, abaixo da inflação. Segundo o relatório, houve desaceleração nos dois casos em relação a agosto.
Rentabilidade sobe, mas perde para os juros
Com o aluguel subindo muito mais que o preço de venda, a rentabilidade do imóvel comercial melhorou. O rendimento anualizado ficou em 7,66% em setembro, acima dos 6,13% estimados para o aluguel residencial no mesmo mês. Ainda assim, segundo o FipeZap, a taxa fica abaixo da projeção de juro real para os próximos 12 meses, o que mantém a renda fixa como concorrente de peso para o investidor.
O preço médio de locação nas dez cidades monitoradas ficou em R$ 54,64 por metro quadrado. São Paulo tem o valor mais alto (R$ 62,87), seguido por Rio de Janeiro (R$ 57,80) e Salvador (R$ 55,88). Na venda, o metro quadrado médio é de R$ 8.846, com São Paulo no topo (R$ 10.662), Curitiba em segundo (R$ 9.434) e Florianópolis em terceiro (R$ 9.266). Salvador tem o menor preço de venda, R$ 5.732.
Salvador e Rio puxam o aluguel
Todas as dez cidades do índice registraram alta no aluguel em 12 meses. As maiores foram em Salvador (20,65%) e Rio de Janeiro (20,01%), seguidas de Brasília (13,51%), Curitiba (11,03%), Niterói (10,52%), Campinas (8,88%), Belo Horizonte (8,54%) e São Paulo (7,95%). Florianópolis aparece com 4,06% e Porto Alegre, com 1,96%.
Em setembro, Niterói teve a maior alta mensal (2,19%), seguida de Campinas (1,84%), Brasília (0,90%), Belo Horizonte (0,89%) e São Paulo (0,85%). Porto Alegre foi a única cidade com queda no mês, de 0,31%, e também tem o pior desempenho de venda em 12 meses, com recuo de 2,42%.
Em São Paulo, os bairros corporativos seguem como os mais caros para alugar. O Itaim Bibi tem metro quadrado médio de R$ 100,42, seguido de Vila Olímpia (R$ 98,03) e Pinheiros (R$ 89,91). Em 12 meses, a Vila Olímpia teve a maior alta entre os bairros analisados, de 16,1%.
O caso de Florianópolis
A capital catarinense apresenta um quadro diferente do restante do país. No aluguel comercial, a alta é das mais baixas: 2,75% no ano e 4,06% em 12 meses, apenas à frente de Porto Alegre. Na venda, porém, Florianópolis lidera a valorização em 12 meses, com 7,14%, à frente de Salvador (6,40%) e Campinas (4,70%), e já tem o terceiro metro quadrado mais caro do índice.
Essa combinação, com preço de venda subindo mais que o aluguel, reduz a rentabilidade de quem compra uma sala para alugar na cidade. Para o investidor, a conta exige cuidado: o ganho tende a vir mais da valorização do imóvel do que da renda mensal. Para o corretor, o dado ajuda a calibrar a expectativa de proprietários que pedem aluguéis no mesmo ritmo da valorização.
Vale lembrar que o índice considera os preços de anúncios de novos aluguéis e de imóveis à venda, e não os valores efetivamente fechados.
O que muda para o mercado
Nas cidades em que o aluguel corporativo cresce em ritmo de dois dígitos, como Salvador, Rio e Brasília, a pressão recai sobre empresas e profissionais liberais que precisam renovar contratos. Nesses mercados, o proprietário tem mais poder de negociação. Já em cidades onde o aluguel avança devagar, a tendência é de mais espaço para descontos e carências na negociação.
O que observar
- Se a desaceleração de setembro se mantém nos próximos meses ou se foi pontual.
- A diferença entre a rentabilidade do aluguel comercial e os juros reais, que define o apetite do investidor.
- A trajetória de Florianópolis, onde a venda valoriza bem mais que a locação.
- O comportamento de Porto Alegre, única cidade com queda mensal e recuo no preço de venda em 12 meses.
