O aumento dos distratos virou o principal problema das incorporadoras do Minha Casa, Minha Vida no terceiro trimestre de 2026. A Plano&Plano informou em 14 de outubro que os cancelamentos de contratos somaram R$ 260,4 milhões entre julho e setembro, o equivalente a 25,1% das vendas brutas, ante 8,2% no mesmo trimestre de 2025. Com isso, as vendas líquidas caíram 24%, para R$ 775,3 milhões. A Direcional, no mesmo dia, reportou distratos de cerca de R$ 300 milhões, alta de 50%, e vendas líquidas de R$ 1,3 bilhão, queda de 21%.
O efeito da renda informal
A Plano&Plano associou a alta dos distratos ao crescimento das vendas para clientes com renda informal. A fatia desse público nas vendas brutas da empresa subiu de 8,1% entre julho de 2022 e junho de 2023 para 21,5% entre julho de 2025 e junho de 2026. Segundo a companhia, os repasses desses compradores seguem o calendário de entrega do Imposto de Renda, e cerca de 70% desses contratos acabam convertidos em financiamento.
O Itaú BBA, em relatório de 14 de outubro, relacionou o salto dos distratos à maior presença de compradores informais, à greve dos funcionários da Caixa e a critérios de crédito mais restritivos. O banco calculou consumo de caixa de R$ 152,7 milhões na Plano&Plano, sem considerar cessão de recebíveis, quando esperava geração de R$ 50 milhões. A XP também ligou a pressão à exposição da empresa a clientes informais que tiveram o financiamento negado.
A greve da Caixa ocorreu entre 10 e 29 de setembro e reduziu o processamento de contratos. A Plano&Plano disse ter recebido cerca de R$ 30 milhões em repasses atrasados no início de outubro.
Direcional sente o fim de subsídios regionais
Na Direcional, os lançamentos caíram 37%, para R$ 1,35 bilhão, em dez projetos. Oito deles só foram lançados depois da metade de setembro, o que deixou pouco tempo para vender. A velocidade de vendas ficou em 19%, contra 24% um ano antes. A empresa atribuiu parte dos distratos a efeitos não recorrentes, como unidades represadas após o fim de cheques regionais de subsídio em alguns estados.
O ponto positivo foi o caixa: a geração operacional dobrou, de R$ 114 milhões para R$ 228 milhões. Cerca de R$ 56 milhões em repasses da Caixa ficaram represados no fim do trimestre, mas foram recebidos em outubro. As ações da Direcional chegaram a cair cerca de 6,6% em 15 de outubro, e as da Plano&Plano também recuaram.
A Tenda, que havia divulgado sua prévia em 8 de outubro, mostrou o mesmo padrão: distratos de R$ 292,8 milhões, mais que o dobro dos R$ 136,2 milhões do terceiro trimestre de 2025, mesmo com vendas líquidas 10,5% maiores, de R$ 1,2 bilhão.
O que isso significa na prática
Para o comprador do programa habitacional, o recado é preparar a documentação de renda antes de assinar com a incorporadora. A Caixa passou a orientar que trabalhadores de aplicativos comprovem renda por extratos das plataformas, o que permite tratá-la como renda formal na análise de crédito. Quem tem renda informal deve fazer a simulação de financiamento antes da compra para evitar o distrato, que pode significar perda de parte do valor pago.
Para o corretor, a alta dos cancelamentos reforça a importância da pré-análise de crédito. Venda que não vira repasse não gera comissão definitiva em muitos contratos e ainda desgasta a relação com o cliente e com a incorporadora.
Para o investidor em ações do setor, a mensagem dos analistas foi de que parte da desaceleração é pontual, ligada à greve e ao calendário de lançamentos, mas que o crédito mais seletivo da Caixa deve continuar pesando.
Em Santa Catarina, as mesmas regras da Caixa valem para os compradores do programa. Para imobiliárias e corretores catarinenses que trabalham com imóveis econômicos, a análise prévia de crédito ganha peso na hora de fechar negócio.
O que observar
- Os balanços completos do terceiro trimestre, em novembro, com o impacto dos distratos nas margens.
- A conversão em repasses dos contratos de renda informal no calendário do Imposto de Renda.
- Novas orientações da Caixa sobre comprovação de renda no Minha Casa, Minha Vida.
- O ritmo de vendas dos projetos lançados no fim de setembro.
