As prévias operacionais do terceiro trimestre de 2026, divulgadas em meados de outubro, mostraram um freio nas vendas de imóveis de médio e alto padrão. A Cyrela, maior incorporadora do segmento, informou em 13 de outubro vendas líquidas de R$ 2,12 bilhões entre julho e setembro, queda de 14% em um ano, e lançamentos de R$ 2,86 bilhões, recuo de 16%. A Even teve vendas 77% menores, e a Melnick, de Porto Alegre, vendeu R$ 91,2 milhões, ante R$ 147,4 milhões no mesmo período de 2025.
Cyrela muda o mix
Na Cyrela, a queda veio do alto padrão. Os lançamentos do segmento caíram de R$ 2,22 bilhões no terceiro trimestre de 2025 para R$ 1 bilhão. Ao mesmo tempo, o Minha Casa, Minha Vida ganhou espaço: os lançamentos das faixas 2 e 3 do programa somaram R$ 1,26 bilhão, ante R$ 938 milhões um ano antes, e passaram a ser a maior parte do valor lançado. O médio padrão foi o destaque positivo, com vendas que saltaram de R$ 348 milhões para R$ 674 milhões.
A velocidade de vendas trimestral ficou em 13%. Em 12 meses, recuou para 40,3%, ante 48,9% um ano antes. As ações caíram até 5% em 14 de outubro. O BTG Pactual classificou o resultado como fraco e abaixo das suas estimativas, mas manteve recomendação de compra. O Bradesco BBI destacou como ponto positivo a venda de unidades prontas, que chegou a R$ 731 milhões nos nove primeiros meses do ano, o dobro de igual período de 2025.
Even e Melnick no vermelho
A Even lançou dois projetos, com R$ 590 milhões em VGV, contra R$ 1,45 bilhão no terceiro trimestre de 2025. As vendas líquidas foram de R$ 268 milhões, sendo R$ 185 milhões na parte da companhia, e a velocidade de vendas caiu de 19% para 5%. Os distratos somaram cerca de R$ 74 milhões. Segundo o BTG Pactual, apenas 9% das unidades dos novos lançamentos foram vendidas no trimestre.
A Melnick lançou um único projeto, com R$ 23 milhões na parte da empresa, ante R$ 119 milhões um ano antes. A velocidade de vendas foi de 6%, contra 10%. As ações da Melnick caíram 6% e as da Even, 2%, em 15 de outubro.
As exceções
Nem todas as empresas recuaram. A Eztec, de São Paulo, ampliou os lançamentos em 52,9%, para R$ 726,5 milhões, e manteve as vendas estáveis, em R$ 522,7 milhões (queda de 0,6%). No acumulado de nove meses, as vendas cresceram 29,2%, para R$ 1,8 bilhão, um recorde. A Lavvi aumentou os lançamentos em 48%, para R$ 368,4 milhões, mas vendeu 14% menos, R$ 290 milhões. A Trisul, que divulgou sua prévia em 20 de outubro, vendeu R$ 413,1 milhões, alta de 0,9%, com 875 unidades vendidas, 43% a mais que um ano antes.
Analistas apontam um fator comum: muitos lançamentos ficaram concentrados no fim do trimestre, com pouco tempo para converter em vendas. No caso da Eztec, o Safra observou que mais de 60% das vendas dos novos projetos ocorreram nos últimos dias de setembro.
O que isso significa para quem compra e vende
Para o comprador de médio e alto padrão, vendas mais lentas e estoques maiores costumam abrir espaço para negociação, especialmente em unidades prontas ou em obras adiantadas, que as incorporadoras querem girar. Para o investidor, o recuo nos lançamentos de luxo pode reduzir a oferta futura em bairros nobres, o que tende a sustentar preços de imóveis bem localizados no médio prazo.
Para corretores, o movimento indica que as incorporadoras de alta renda estão migrando parte da produção para o médio padrão e para o programa habitacional, onde a demanda segue firme. Isso amplia o portfólio de produtos de tíquete intermediário.
No litoral norte de Santa Catarina, o mercado de alto padrão segue movimentado. Levantamento da plataforma DWV citado pelo portal ND+ em 1º de outubro aponta que Itajaí somou cerca de R$ 3,95 bilhões em vendas de lançamentos em 12 meses, à frente de Itapema, com R$ 3,61 bilhões, e de Balneário Camboriú, com R$ 2,71 bilhões.
O que observar
- Os balanços completos do terceiro trimestre, que a Trisul divulga em 12 de novembro e as demais empresas ao longo de novembro.
- O ritmo de vendas das unidades lançadas no fim de setembro, que devem aparecer no quarto trimestre.
- A estratégia das incorporadoras de alta renda de ampliar o médio padrão e o Minha Casa, Minha Vida.
- Eventuais campanhas de desconto para escoar estoque pronto até o fim do ano.
