Os fundos imobiliários (FIIs) também participaram do rali que tomou conta da bolsa brasileira após o primeiro turno da eleição. No pregão de 5 de outubro, diversos fundos tiveram altas expressivas, com destaque para os de shoppings e de lajes corporativas, segundo levantamento do InfoMoney.
As maiores altas do dia
- BBIG11 (shoppings): alta de 9,14%.
- VGHF11 (crédito e híbrido): alta de 5,63%.
- ICRI11: alta de 4,88%.
- TEPP11 (lajes corporativas): alta de 4,07%.
- RBRR11: alta de 4,00%.
- KORE11 (crédito e híbrido): alta de 3,82%.
- JSRE11 (lajes corporativas): alta de 3,29%.
- CLIN11: alta de 3,20%.
- JSAF11: alta de 3,16%.
- FATN11 (lajes corporativas): alta de 3,12%.
Por que os fundos imobiliários sobem quando os juros caem
Os fundos imobiliários concorrem diretamente com os títulos públicos atrelados à inflação. Quando o Tesouro IPCA+ paga taxas muito altas, os investidores exigem um retorno maior dos fundos, e as cotas caem. Quando os juros longos recuam, acontece o contrário: as cotas sobem.
No dia, o contrato de juros futuros com vencimento em janeiro de 2035 caiu de 14,131% para 13,16%, uma queda considerada muito expressiva para um único pregão.
Fundos com desconto
Segundo a reportagem, os fundos analisados negociavam, em média, cerca de 25% abaixo do valor patrimonial, ou seja, abaixo do valor estimado dos imóveis e ativos que possuem. Para Gabriel Pereira, analista da AVIN, a queda dos juros torna os fundos relativamente mais atrativos em comparação com as NTN-Bs.
Sobre o VGHF11, um dos destaques do dia, Pereira afirmou que o desconto do fundo “reflete juros e risco de crédito além de outros eventos na carteira”, o que mostra que nem toda alta se explica apenas pela eleição.
Lajes corporativas e shoppings
Os fundos de lajes corporativas, que são donos de prédios de escritórios, sofreram muito nos últimos anos com a vacância e com o trabalho remoto. Com a retomada da ocupação em regiões como a Faria Lima e a Chucri Zaidan, em São Paulo, e a expectativa de juros menores, eles voltaram ao radar dos investidores.
Já os fundos de shoppings se beneficiam da expectativa de consumo mais forte e de inflação controlada, que preserva o poder de compra das famílias.
O que isso significa para quem investe em imóveis
Os fundos imobiliários costumam antecipar tendências do mercado de imóveis físicos. Uma alta forte nas cotas indica que os investidores esperam valorização dos imóveis e aumento da demanda por espaços comerciais e logísticos. Para o pequeno investidor, os FIIs são uma forma de se expor ao mercado imobiliário com pouco dinheiro e com liquidez diária.
Por outro lado, a volatilidade é maior do que no imóvel físico. Uma mudança no cenário eleitoral pode reverter parte dos ganhos rapidamente.
Fundo imobiliário ou imóvel físico?
A alta dos fundos costuma levantar a dúvida entre investir em cotas ou comprar um imóvel para alugar. Cada alternativa tem vantagens. O fundo exige pouco dinheiro, oferece diversificação e liquidez e dispensa a gestão de inquilinos. O imóvel físico permite usar financiamento, dá controle total sobre o ativo e pode ser usado pela própria família no futuro.
Muitos investidores combinam as duas estratégias: mantêm uma parte do patrimônio em fundos, pela praticidade e pela renda mensal, e outra em imóveis físicos bem localizados, pela segurança e pelo potencial de valorização no longo prazo.
O que observar
- A trajetória dos juros longos até o segundo turno.
- A vacância dos escritórios nas principais capitais.
- Os relatórios gerenciais dos fundos, que mostram rendimentos e situação dos inquilinos.
- A diversificação da carteira, para não depender de um único segmento.
