O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) subiu 3,63% entre 5 e 6 de outubro, nos dois primeiros pregões após o primeiro turno da eleição presidencial. A alta reacendeu o interesse dos investidores pelos fundos imobiliários, que passaram boa parte do ano pressionados pelos juros altos. Reportagem da Exame ouviu gestores e analistas para responder à pergunta: ainda vale a pena entrar antes do segundo turno?
O caminho do IFIX em 2026
O índice teve um ano de oscilações:
- A máxima do ano foi de 3.941,62 pontos, em 20 de abril.
- A mínima foi de 3.647,48 pontos, em 20 de agosto.
- Em julho, o índice caiu 1,46%.
A queda entre abril e agosto acompanhou a alta dos juros longos. A taxa da NTN-B 2035, título público atrelado à inflação, subiu de 7,33% para 7,92% ao ano no período. Quando esses títulos pagam mais, os fundos imobiliários perdem atratividade.
Depois do primeiro turno, as taxas dos títulos IPCA+ caíram até 0,74 ponto percentual, a maior queda desde 2008, segundo a reportagem. Foi esse movimento que impulsionou os fundos.
O que dizem os especialistas
Vitor Peres, da LAREAL, defende “seletividade”. Para ele, nem todos os fundos vão se beneficiar da mesma forma, e é preciso olhar a qualidade dos imóveis, dos inquilinos e da gestão.
Michel Bezerra, da Trix, Marcos Freitas, da AZ Quest, Isabella Almeida, da Rio Bravo, e Willian Andrade, da Kaya, também foram ouvidos. Em linhas gerais, o que se depreende da reportagem é que muitos fundos ainda negociam com desconto em relação ao valor dos imóveis, mas que a continuidade da alta depende da queda sustentada dos juros, e não apenas do resultado da eleição.
Os riscos de entrar agora
- Volatilidade: as cotas podem cair rapidamente se as pesquisas de segundo turno mudarem o humor do mercado.
- Juros ainda altos: mesmo após a queda, os títulos IPCA+ seguem pagando mais de 6% acima da inflação, o que mantém a concorrência forte.
- Riscos específicos: fundos com inquilinos em dificuldade, vacância alta ou dívidas podem não acompanhar a alta do setor.
Os argumentos a favor
- Desconto em relação ao valor patrimonial em vários segmentos.
- Dividendos mensais isentos de Imposto de Renda para pessoa física, dentro das regras atuais.
- Potencial de valorização caso a queda dos juros longos se confirme em 2027.
- Possibilidade de investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro e liquidez diária.
Como se proteger
Os especialistas costumam recomendar algumas práticas para quem quer investir em fundos imobiliários em momentos de volatilidade:
- Entrar aos poucos, em vez de investir todo o valor de uma vez.
- Diversificar entre segmentos, como logística, lajes corporativas, shoppings, renda urbana e recebíveis.
- Analisar os relatórios gerenciais de cada fundo antes de investir.
- Pensar no longo prazo, considerando os rendimentos mensais, e não apenas a valorização das cotas.
Desconto sobre o valor patrimonial
Um dos indicadores mais usados para avaliar fundos imobiliários é a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial, conhecida como P/VP. Quando o P/VP está abaixo de 1, o mercado está pagando menos do que o valor estimado dos imóveis e ativos do fundo. Em períodos de juros altos, é comum que muitos fundos negociem com desconto relevante.
O desconto, porém, não é garantia de bom negócio. Ele pode refletir problemas específicos, como imóveis vagos, inquilinos com dificuldades financeiras, dívidas do fundo ou laudos de avaliação desatualizados. Por isso, os gestores recomendam olhar o desconto junto com a qualidade dos ativos, a vacância e o histórico de distribuição de rendimentos.
Renda mensal e reinvestimento
Outro ponto lembrado pelos especialistas é o efeito do reinvestimento dos rendimentos. Quem reinveste os dividendos mensais compra mais cotas a cada mês, o que aumenta a renda futura. Em momentos de cotas descontadas, esse efeito é ainda maior, porque o mesmo valor compra mais cotas.
O que observar
- O comportamento das taxas das NTN-Bs de longo prazo.
- As pesquisas de segundo turno.
- Os relatórios dos fundos com dados de vacância e inadimplência.
- Eventuais mudanças na tributação dos fundos na regulamentação da reforma tributária.
