Os juros de longo prazo tiveram uma das maiores quedas diárias dos últimos anos no primeiro pregão após o primeiro turno da eleição. As taxas dos títulos do Tesouro Direto recuaram de forma tão intensa que a plataforma chegou a ser suspensa temporariamente durante o dia 5 de outubro, segundo o Seu Dinheiro. Para quem acompanha o crédito imobiliário, esse é um dos indicadores mais importantes do momento.
Como ficaram as taxas
- Tesouro IPCA+ 2032: de IPCA + 7,66% para IPCA + 7,01% ao ano.
- Tesouro IPCA+ 2040: de IPCA + 7,22% para IPCA + 6,50%.
- Tesouro IPCA+ 2050: de IPCA + 7,06% para IPCA + 6,32%.
- Tesouro Prefixado 2032: de 14,15% para 12,88% ao ano.
No mercado de juros futuros (DI), o contrato com vencimento em janeiro de 2028 caiu de 13,69% para 12,665%. O contrato para outubro de 2030 recuou para 12,58%.
Por que a Selic não é o único juro que importa
Muita gente associa o custo do financiamento imobiliário apenas à Selic, a taxa básica definida pelo Banco Central. Mas a Selic é uma taxa de curtíssimo prazo. O financiamento de um imóvel dura 20, 30 ou até 35 anos, e o custo desse dinheiro depende muito mais das expectativas do mercado para os juros nos próximos anos.
Essas expectativas aparecem justamente nos títulos de longo prazo e nos contratos de juros futuros. Quando essas taxas caem, os bancos passam a captar dinheiro mais barato e ganham espaço para reduzir as taxas do crédito imobiliário. Quando sobem, acontece o contrário.
O que provocou a queda
A queda foi uma reação ao resultado do primeiro turno. Parte dos investidores interpreta que uma eventual vitória da oposição traria uma política fiscal mais restritiva, com corte de despesas, o que reduziria o risco das contas públicas e permitiria juros menores.
Elisa Machado, da KAT, foi uma das analistas ouvidas pela reportagem sobre o movimento. Entre os especialistas, a avaliação comum é que a volatilidade tende a seguir alta até o segundo turno, já que o resultado ainda não está definido.
O efeito no financiamento
Não é esperado que os bancos mudem suas tabelas de um dia para o outro. Eles costumam esperar que o novo patamar de juros se consolide antes de ajustar as taxas. Mas, se a queda dos juros longos se mantiver nas próximas semanas, o mercado deve começar a ver:
- Redução gradual das taxas de financiamento com recursos da poupança e do novo modelo de crédito.
- Mais competição entre bancos por clientes de crédito imobiliário.
- Aumento dos pedidos de portabilidade, quando o cliente transfere o financiamento para outro banco com taxa menor.
- Condições melhores para financiamentos corrigidos pelo IPCA.
Investidor de renda fixa x investidor de imóveis
A queda das taxas também mexe com a comparação entre renda fixa e imóveis. Com o Tesouro IPCA+ pagando mais de 7% acima da inflação, muitos investidores preferiam a renda fixa ao aluguel. Quando essas taxas caem, o imóvel e os fundos imobiliários passam a ser relativamente mais atrativos.
Financiamento corrigido pelo IPCA
Alguns bancos oferecem linhas de financiamento imobiliário corrigidas pelo IPCA, com taxa fixa menor somada à inflação. Esse tipo de contrato é diretamente influenciado pelos juros reais de longo prazo, os mesmos que aparecem nos títulos do Tesouro IPCA+. Quando essas taxas caem, os bancos têm espaço para oferecer condições melhores nessas linhas.
Por outro lado, contratos corrigidos pela inflação exigem atenção: se o IPCA subir, o saldo devedor e as parcelas aumentam. Por isso, essa modalidade costuma ser mais indicada para quem tem renda que acompanha a inflação e reserva para absorver oscilações. O corretor pode ajudar o cliente a comparar as opções, mas a escolha deve considerar o perfil de risco de cada família.
O que observar
- Se as taxas dos títulos longos se mantêm nos níveis mais baixos até o segundo turno.
- O comportamento dos bancos nas tabelas de crédito imobiliário em novembro e dezembro.
- O comunicado do Copom na reunião de novembro.
