Passada a euforia do primeiro pregão após o primeiro turno, os grandes bancos de investimento começaram a revisar suas recomendações para o setor imobiliário. Segundo reportagem do InfoMoney publicada em 6 de outubro, a preferência passou a recair sobre as incorporadoras de médio e alto padrão, enquanto as empresas focadas no Minha Casa, Minha Vida passaram a ser vistas com mais cautela.
O desempenho do setor
O Goldman Sachs calculou que as ações das construtoras superaram o Ibovespa em 3,2 pontos percentuais no dia seguinte à eleição, desempenho mais forte do que o observado em 2018, quando a diferença foi de 2 pontos. Entre as empresas, Cyrela superou o índice em 10,7 pontos e Eztec, em 9,2 pontos.
O movimento veio depois de um setembro difícil para as incorporadoras de baixa renda. No mês anterior à eleição, as ações da Tenda caíram 18,4%, as da Cury, 14,12%, e as da Direcional, 8,92%.
Preços-alvo e recomendações
Os bancos divulgaram preços-alvo para as principais empresas do setor:
- Cyrela: R$ 34,50 (JP Morgan).
- Eztec: R$ 19 (JP Morgan), enquanto o Goldman Sachs mantém recomendação de venda com preço-alvo de R$ 13.
- Cury: R$ 43.
- Direcional: R$ 18.
- Tenda: R$ 33.
A Cyrela negocia a cerca de 6,5 vezes o lucro projetado, e a MRV, a 8,1 vezes. No caso da MRV, os analistas destacam o risco ligado à Resia, a subsidiária de imóveis para aluguel nos Estados Unidos.
Por que o alto padrão é o favorito
A preferência pelo alto padrão tem duas explicações principais:
- Sensibilidade aos juros: os compradores de médio e alto padrão dependem mais do financiamento com taxas de mercado, que cairiam se os juros longos recuassem.
- Risco regulatório menor: as empresas de alto padrão dependem menos de regras e orçamentos do governo federal.
Já as incorporadoras do Minha Casa, Minha Vida dependem diretamente das regras do programa, dos subsídios e da atuação da Caixa. Uma mudança de governo pode alterar essas condições, para melhor ou para pior, e essa incerteza pesa nas ações.
O que isso significa para o mercado de imóveis
A preferência dos investidores por incorporadoras de alto padrão pode antecipar uma retomada dos lançamentos nesse segmento em 2027. Nos últimos dois anos, as empresas reduziram a oferta de imóveis de médio e alto padrão por causa dos juros elevados. Se o custo do crédito cair, a tendência é de mais lançamentos e maior concorrência.
No segmento econômico, o ritmo deve depender da definição das regras do programa habitacional pelo próximo governo.
Lições de 2018
O precedente de 2018 é frequentemente lembrado pelos analistas. Naquele ano, as ações das incorporadoras de médio e alto padrão tiveram forte valorização após a eleição, impulsionadas pela expectativa de reformas e queda dos juros. A Selic de fato caiu nos anos seguintes, chegando a 2% em 2020, e o mercado imobiliário viveu um ciclo forte de vendas e lançamentos.
Mas a comparação tem limites. Em 2018, a Selic já estava em 6,5% ao ano, enquanto em 2026 está em 13,75%. A dívida pública também é maior hoje. Isso significa que o espaço para queda dos juros existe, mas o caminho até taxas baixas tende a ser mais longo.
O que observar nos resultados trimestrais
Para quem acompanha o setor, os resultados do terceiro trimestre trazem indicadores úteis: velocidade de vendas, margem bruta, nível de distratos, endividamento e geração de caixa. Eles mostram se a valorização das ações tem respaldo no desempenho operacional das empresas.
O que observar
- O desempenho do Índice Imobiliário (IMOB) até o segundo turno.
- As propostas dos candidatos para o Minha Casa, Minha Vida.
- Os resultados do terceiro trimestre das incorporadoras, que começam a ser divulgados em outubro.
- O volume de lançamentos de alto padrão previsto para o primeiro semestre de 2027.
